راهنمای جامع ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم؛ نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک و نکات کاربردی تبصره‌های آن

ماده ۵۳ – درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر بیست و پنج‌درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.
در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
هر گاه موجر مالک نباشد درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.

تبصره ۱ – محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند مستغل محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد یک مستغل برای سکونت مالک و یک مستغل جمعاً برای سایر افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات این بخش خارج خواهد بود و اگر مالک بیش از یک همسر دائم داشته باشد واحد مستغل محل سکونت هر یک از همسران دائم نیز غیر اجاری تلقی خواهد شد.
تبصره ۲ – املاکی که مجاناً در اختیار سازمان‌ها و مؤسسات موضوع بندهای ۱ و ۲ و ۴ و ۵ ماده ۲ این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی می‌شود.
تبصره ۳ – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود.
تبصره ۴ – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود.
تبصره ۵ – مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌شود بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.
تبصره ۶ – هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.
تبصره ۷ – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره ۸ – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجازه بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.

راهنمای کاربردی و نکات طلایی برای مودیان و کارفرمایان

• ✓ محاسبه هزینه‌های تبعی مالک: هرگونه هزینه‌ای که طبق عرف بر عهده مالک است (مانند تعمیرات اساسی) اگر توسط مستأجر انجام شود، بر اساس تبصره ۶ به عنوان اجاره غیرنقدی اضافه می‌شود.
• ✓ استفاده درست از معافیت‌های اقارب (تبصره ۱): توجه داشته باشید که معافیت سکونت بستگان درجه اول فقط شامل «یک مستغل» برای مجموع آن‌هاست و انتخاب آن بر عهده مالک خواهد بود.
• ✓ مدیریت احداث بنا توسط مستأجر (تبصره ۵): در صورتی که مستأجر بنایی در ملک ایجاد کند، فقط ۵۰ درصد ارزش معاملاتی روز تحویل در سال تحویل به عنوان درآمد اجاره لحاظ می‌شود، نه ۱۰۰ درصد آن.
• ✓ املاک با عرصه استیجاری (تبصره ۷): در املاک احداث شده روی عرصه استیجاری، کسر اجاره پرداختی بابت عرصه قبل از اعمال نرخ ۲۵٪ کسر استهلاک الزامی است.

۱آیا درآمد مشمول مالیات اجاره معادل کل اجاره‌بهای دریافتی است؟

خیر، طبق ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، ۲۵ درصد از کل مال‌الاجاره نقدی و غیرنقدی بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک کسر می‌شود و تنها ۷۵ درصد باقی‌مانده درآمد مشمول مالیات خواهد بود.

۲اگر ملکی در اختیار فرزند یا پدر مالک باشد، آیا مشمول مالیات اجاره می‌شود؟

طبق تبصره ۱ ماده 53، محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد و افراد تحت تکفل اجاری تلقی نمی‌شود (مگر اسنادی دال بر پرداخت اجاره باشد). مالک می‌تواند یک مستغل را برای سکونت خود و یک مستغل دیگر را برای مجموع افراد یادشده از مالیات معاف کند.

۳اگر مستأجر بنایی در ملک ایجاد کند، درآمد آن چگونه محاسبه می‌شود؟

براساس تبصره ۵ ماده 53، مستحدثاتی که مستأجر به نفع موجر ایجاد می‌کند، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل تقویم شده و ۵۰ درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.

۴در مواردی که موجر مالک نیست (دست دوم)، درآمد مشمول مالیات چقدر است؟

مطابق صریح ماده 53، اگر موجر مالک اصلی نباشد، درآمد مشمول مالیات وی برابر است با مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت آن ملک.